1기 신도시와 노후도시, '노후계획도시 특별법' 국회 통과

 

1기 신도시의 미래, 노후계획도시 특별법의 도래

한국 국회는 지난 12월 8일 본회의에서 노후계획도시 특별법을 의결하며, 1기 신도시와 노후한 원도심의 도시 재건축을 위한 새로운 법안이 탄생했습니다. 이로써 연내에는 법제사법위원회와 본회의의 의결을 거쳐, 올 4월에는 시행될 것으로 예상됩니다.

노후계획도시 특별법의 핵심 내용

노후계획도시 특별법은 주로 '1기 신도시 특별법'으로 알려져 있으며, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 1기 신도시에서 노후화로 인한 도시 재정비를 위해 다양한 규제를 완화하는 내용을 담고 있습니다. 이 법의 주요 내용은 아파트의 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축에 필요한 규제를 완화하는 것입니다.

51곳, 103만가구 대상 재건축, 용적률 최대 500%

현재 1기 신도시의 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 수준입니다. 이 중 분당과 일산을 제외한 지역은 일반적인 재건축 단지보다 높은 용적률과 지구단위 계획으로 인해 재건축이 어려웠습니다. 그러나 새로운 특별법 시행 시, 현재 200% 안팎의 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있어 사업성을 보다 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

국토부의 전국 원도심 재건축 계획

이 특별법은 1기 신도시뿐 아니라 전국 원도심에서 20년 이상 노후한 100만㎡ 이상의 택지에도 재건축 안전진단 규제를 면제하거나 완화할 계획입니다. 대상 지역으로는 서울 목동, 상계, 중계, 부산 해운대, 대전 둔산 등 51곳과 주택 103만가구가 포함되어 있습니다. 세부 기준은 시행령을 통해 결정될 예정입니다.

용적률 상향으로 중장기 아파트 공급 증가 전망

향후 특별법 시행을 통해 용적률이 최대 500%까지 상향되면 중장기적으로 아파트 10만가구 이상이 추가 공급될 것으로 전망됩니다. 정부는 올해에 특별법을 먼저 적용할 선도지구를 발표할 예정이며, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 5개 신도시에 대한 재정비 기본계획이 수립 중입니다. 이를 토대로 특별정비구역을 설정하고 구역별 사업 시행으로 대규모 정비사업을 체계적으로 진행할 계획입니다.

전문가들의 분석과 전망

부동산 전문가들은 특별법이 통과되면 해당 지역의 정비사업 기대감이 높아질 것으로 예상하고 있습니다. 특히 1기 신도시는 이미 노후화로 인한 불편이 느껴지고 있어, 특별법의 시행으로 안전진단 면제, 용적률 상향, 통합심의 등 다양한 규제 완화로 사업성이 향상될 것으로 예측되고 있습니다.

그러나 전문가들은 특별법 적용 기준이 각 도시마다 다르기 때문에 지역적인 양극화가 발생할 수 있다고 지적하고 있습니다. 또한, 노후계획도시 특별법의 적용에 대한 장기적인 전망이 필요하며, 자금 여력 등 개별 소유주와 조합원들의 상황에 따라 재건축이 진행될 것으로 예상됩니다.

부동산 시장 변화 예측

노후계획도시 특별법 제정 지역에서는 부동산 시장에서 호가가 높아질 것으로 예상되지만, 추가 분담금과 금융 비용 부담 문제로 큰 변화가 일어나지는 않을 것으로 전망되고 있습니다. 정부의 정비기본방침에 따라 지자체별로 정비기본계획이 수립되면, 주거지 기능, 광역교통, 기반시설 등을 고려한 특례 적용기준에 차이가 생길 수 있으며, '선도지구'의 움직임을 주목해야 할 것으로 판단됩니다.

결론

노후계획도시 특별법은 1기 신도시와 노후한 원도심의 도시 재건축을 위한 새로운 지침으로 국회에서 통과되어, 올 4월에 시행될 예정입니다. 특히 용적률 상향과 안전진단 면제 등으로 인해 사업성이 향상되며, 중장기적으로 아파트 공급이 증가할 것으로 전망됩니다. 그러나 지역적인 양극화와 추가 분담금 문제에 대한 관리가 필요하며, 전문가들은 특별법의 장기적인 영향을 지켜보라고 조언하고 있습니다.